Yabancı mortgage bankaları geliyor

İpoteğe dayalı konut finansmanına (mortgage) ilişkin yasa tasarısı henüz yasalaşmadı ama mortgage çoktan hayatımıza girdi bile. Mortgage beklentisi bir taraftan bankaların konut kredileri portföyünü büyütürken, konut sektöründeki hareketlilik yeni iş alanlarını da beraberinde getirdi. Yurtdışında yaygın olan ancak Türkiye için oldukça yeni bir meslek dalı olan mortgage brokerlığı konusunda ilk şirket geçen yıl sonunda hizmete geçerken, şimdi de sadece konut finansmanına yönelik faaliyet gösteren mortgage bankalarının da kurulması gündeme geldi. Mortgage bankaları ticari bankalardan farklı olarak mevduat toplamadan mortgage kredisi verecek. Yerli yatırımcıların yanı sıra özellikle yurtdışından İngiltere, Fransa ve Hollanda’dan da çok sayıda büyüklü küçüklü finansal kuruluş harekete geçmek için sistemin işlerlik kazanmasını bekliyor.

10 BANKA SIRADA

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) daha önce ağırlıklı olarak gayrimenkul piyasasında faaliyet gösteren Almanya merkezli Eurohypo AG ile Aareal Bank AG’ye Türkiye’de temsilcilik açma izni vermişti. Eurohypo AG ve Aareal Bank AG Avrupa’nın gayrimenkul finansmanı alanında uzmanlaşmış bankaları olarak tanınıyor. Edinilen bilgiye göre, konut finansmanı konusunda BDDK’dan izin bekleyen yaklaşık 10 civarında banka var.

Mortgage konusunda faaliyet göstermek isteyen bankalar arasında geçtiğimiz yıllarda Türk bankaları ile ortaklık yapan yabancı bankalarının da adı geçiyor. General Electric Finance, BNP Paribas ve Uni Credito’nun harekete geçmek için öncelikle mortgage sisteminin devreye girmesini beklediği belirtiliyor. Ayrıca İtalyan İntesa, Belçikalı Dexia, Alman DZ, ABD’li Bank of New York da Türkiye’deki gelişmeleri yakından takip ediyor.

Asıl mesleği mühendislik olan Ömür Sedat Kaya, konut sektörünün potansiyelini dikkate alarak 2005 Ağustos ayında arkadaşıyla birlikte Mortgage Gayrimenkul Danışmanlık Hizmetleri A.Ş.’yi kurmuş. Gayrimenkul danışmanlığı yapan şirketin asıl hedefi ise mortgage brokerlığı. Mortgage brokerliği ABD ve Avrupa’da tamamen yerleşmiş, emlakçılıktan ayrı bir sektör ve sadece uzman kişilerin faaliyet gösterdiği bir alan. Konut satın almak isteyenlere, mortgage finansman şirketlerinin imkânları hakkında bilgi veren, yani bir anlamda aracılık yapan meslek grubu olarak tanımlanıyor.

Mortgage brokerlığı artacak

UZUN yıllar ABD’de inşaat sektöründe çalışan Ömür Sedat Kaya, iki yıl önce Mortgage Gayrimenkul’ü kurmaya karar verdiklerini belirterek şunları söyledi: “Konut kredileri uzmanlık gerektiren bir iş. Kredi veren kuruluşlar ile kredi alanları bir araya getireceğiz. Çünkü mesken alımı birçok insanın hayatındaki en büyük yatırımdır. Doğal olarak yurtdışında insanlar konut yatırımı yapmadan önce kredi konusunda belli bir birikime sahip kuruluşlardan danışmanlık alıyor. Her insanın kredide birçok alternatifi değerlendirmek için araştırma yapmaya zamanı yok. Ayrıca birçok bankanın masraflarını analiz etmeniz mümkün değil. İşte biz bu noktada devreye gireceğiz ve önümüzdeki dönemde mortgage brokerlarının sayısı da artacak.”

KİMLER GELECEK?
ALMAN Eurohypo AG ile Aareal Bank AG mortgage için zaten BDDK’dan izin almış durumda. Mortgage sisteminin devreye girmesiyle birlikte bu alanda ilk etapta faaliyete geçecek olan yabancılar şunlar:
General Electric (ABD)
BNP Paribas (Fransa)
Uni Credito (İtalya)
Banca İntesa (İtalya)
Dexia (Belçika)
DZ (Almanya)
Bank of New York (ABD)

AKŞAM GAZETESİ 24/02/2006

Mortgage Kredisi (Tutulu Satış Kredisi), ipotek (tutu) karşılığı verilen uzun (10 - 30 yıl) vadeli ve düşük faizli taşınmaz mal kredisidir. Yıllardır Amerika Birleşik Devletleri ve Avrupa ülkelerinde başarıyla uygulanan mortgage sistemi, taksitle taşınmaz mal almanızı sağlar. Türk Dil Kurumu "mortgage" sözcüğü için "Tutulu Satış Kredisi " ifadesini önermektedir.

• Şu anda Türkiye'de uygulanan 4-5 yıl vadeli konut kredilerinin aksine, mortgage sistemi 15-30 yıl gibi uzun vadelere yayılır ve bu nedenle aylık ödemeler de kira seviyelerine iner.
• Mortgage faizleri genelde bireysel kredi ve benzeri diğer kredi tiplerine göre daha düşüktür, çünkü mortgage veren banka alınan taşınmaz mala ipotek koyar. Mortgage ödemeleri düzenli yapılarak bitirildiği anda, bankanın ipoteği kalkar ve taşınmaz mal sizin olur. Ödemeler yapılmazsa, banka kredinin tamamı ve birikmiş faizi tahsil etmek üzere taşınmaz malı satma, hakkınızda ve kefiliniz hakkında icra takibi yapma yetkisine sahiptir.

Mortgage vermek için her banka değişik kriterler uygulamakta ve değişik kredi koşulları, faiz oranları ve geri ödeme seçenekleri sunmaktadır. Ancak, hemen hemen her banka sizin düzenli bir geliriniz ve iyi bir kredi notunuz olmasını gerek koşacacaktır.

Mortgage Sistemi Nasıl İşler?

1. Vatandaş önce evi bulur ve satıcı ile pazarlığını yapar.
2. Vatandaş bankaya gidip evi satın almak için kendisine gereken parayı bankadan talep eder.
3. Banka da gerekli araştırmayı yapar ve bunun karşılığında uygun bulursa tüketiciye krediyi verir.

Öncelikle şunu söylemekte yarar var: Konut stoku ve konut arzı, talebi henüz karşılama noktasına gelmediği için, konut fiyatlarında bir düşüş beklemek doğru değildir. Herhangi bir kriz yaşanmaması durumunda ki böyle bir ihtimal şu anda yokkonut fiyatlarının düşmesi gündemde değil. Konut sektöründeki durgunluk tamamen mevsimsel ve 'Faiz düşecek, acaba konutu daha ucuz alır mıyım?' düşüncesinden kaynaklanıyor. Bu düşüncede olanlar bana kalırsa hatalı karar vermiş olurlar. Konut faizinde bir miktar düşüşü beklerken korkarım ki konut fiyatlarına gelebilecek muhtemel zamlar konut maliyetini artırabilir.

SABAH GAZETESİ PROF. DR. AYDIN AYAYDIN

Konut kredisini yenilemek isteyen tüketiciden istenen yüzde 15'lik KKDF bu hafta kalktı. Yüksek faizli eski kredisini kapatıp yenisini almak isteyen yüzde 15'lik ek maliyetten kurtuldu

Konut kredisini yüksek faizden çekip oranların düşmesiyle zarara uğrayan tüketiciye Maliye Bakanlığı'ndan müjde geldi. Maliye geçen hafta sonu bankalara gönderdiği yazıyla konut kredilerinde ilk çekimlerde sağlanan Kaynak Kullanımını Destekleme Fonu (KKDF) muafiyetinin daha sonraki çekimlerde de uygulanabileceğini açıkladı. Böylece yüksek faizden kredi çeken ve bu krediyi kapatıp düşük oranlardan yenisini almak isteyen tüketici yüzde 15'lik KKDF ödemekten kurtuldu. Bankacılar söz konusu uygulamanın tüketicilerin mevcut konutlarının ihtiyaçlarını karşılamak için aldığı kredilerde de geçerli olduğunu belirtiyor.

VATAN GAZETESİ - OĞUZ KARAMUK

Banka adı                Faiz Oranı       Tarih

Finansbank                         1,07 %              18/01

Koçbank                               1,08 %              18/01

Garanti Bankası                  1,08 %              18/01 

Akbank                                 1,08 %              18/01

Fortis                                    1,08 %              18/01

HSBC                                    1,08 %               18/01

Vakıfbank                             1,08 %              18/01

İş Bankası                            1,08 %              18/01

Oyakbank                             1,09 %              18/01

Mortgage ürünü seçerken aşağıdaki üç noktayı anlamak durumundasınız:

1. Vade. Taşınmaz mal kredi vadeleri genelllikle 5 ile 30 yıl arasındadır. Vade arttıkça aylık ödemeleriniz düşer, ancak ödediğiniz faiz orani ve toplam faiz miktarı da artar. 

2. Faiz Türü. Sabit Faiz ve Değişken Faiz olarak iki faiz türü vardır. Türkiye'de Aralik 2005 itibariyle değişken faizli taşınmaz mal kredisi henüz verilmemektedir, ancak bu uygulamanın 2006 yılında başlaması beklenmektedir.

• Sabit Faiz. Bu tip kredide faiz oranı ve aylık ödeme sabittir; bütün borç süresince aynı miktarı ödersiniz. Eğer ileride faizler artarsa sabit faizi seçenler karlı cıkacaktır. Sabit Faizli kredinin en büyük avantajı aylık ödemelerin sabit olmasıdır. Dezavanatajı ise piyasada faizler düşerse sizin bu düşüşten faydalanamıyor olmanızdır. Başka bir deyimle, dünya piyasalarında faizler zaman zaman düşer. Eğer faizler çok düserse, sizin krediniz piyasaya göre pahalı kalır. Bu durumda da seçeneğiniz Refinans'dır.
  • Refinans daha ucuza aynı bankadan veya baska bir bankadan kredi bulmak anlamına gelir. Refinans faiz ödemelerini düşürür ancak eksper (değerleme) raporu, kredi masrafları gibi masraflar gerektirir. Eğer kredi notunuzda veya evin değerinde kayda değer bir azalma söz konusu olursa, Refinans şansınız olmayabilir.
• Değişken Faiz. Değisken faiz tercih edildiğinde, faiz geçici bir süre için (3-5 yıl gibi) sabittir, sonra borcun bağlandığı endeks/araç (örneğin: enflasyon, bankalar arası faiz oranı olan Interbank Rate, T.C. Devlet Tahvili Endeksi, LIBOR Endeksi) kadar artabilir. Eğer borç süresince seçilen endeks borç alınan tarihten düşük seyrederse, değişken faizi seçen karlı çıkacaktır. Endeks yükselirse, aylık faiz ödemeleri artar ve ödeyeni zor durumda bırakabilir. Artış tavanı belirlenmemişse, ödemeleriniz limitsiz artabilir ve ödeme güçlüğü ile karşılaşabilirsiniz. Tavanı (Limiti) olmayan değişken faizli krediyi almayın. Mutlaka Tavanı (Limiti) olan değişken faizli krediyi tercih edin. En yüksek ödeme tutarınız olan Tavan Ödeme nedir, öğrenin bankanızdan. Bu miktarı ne kadar süre ödeyebileceksiniz? Bu ödemenin altından kalkıp kalkamayacağınızın hesabını iyi yapınız.

3. Erken Ödeme Cezası. Kredi alindiktan sonra, tüketici borcunu vadesinden önce ödemek isterse bankalar tüketiciden Erken Ödeme Cezası isteyebilirler. Bu cezanın sebebini birçok tüketici bilmez, ama sebep şudur: Sizin kredinizi erken kapatmanız bankanın faiz geliri kaybına neden olur. Sizin için ideal olan, istediğiniz zaman herhangi bir cezaya tabi olmaksizın borcunuzu kapatabilmektir. Mortgage sözleşmenizi okumalı ve erken ödeme cezasına maruz kalıp kalmayacağınızı, maruz kalırsanız ceza miktarını öğrenmeli ve durumu ona göre değerlendirmelisiniz.

Türkiye de yeni Mortgage Yasası ile Erken Ödeme Cezasının kredi miktarının %2 si ile sınırlandırılması düşünülmektedir ama bu nokta kesinlik kazanmamıştır

1. Açık artırma ile satılan gayrimenkuller bulun
Yeterli paranız varsa gayrimenkul mezatlarından ev alabilirsiniz. Çoğu zaman bu mezatlarda ev üzerinizde kaldığı anda parayı ödemeniz gerekir. Buradaki sıkıntı mezattan önce alacağınız evin içini görmeye bile vaktiniz olmamasıdır. Burada yapılacak en akıllıca hareket açık artırmaya çıkacak evin sahibini bulup, ev bankanın eline geçmeden evin sahibiyle pazarlık yapıp, uygun bir fiyatla evi satın almaktır. Bu sayede hemen nakit ödeme yapmanız gerekmez ve hatta evi krediyle bile alabilirsiniz. Ayrıca bu her iki tarafın da işine yarar. Bu karşınızdakinin kredibilitesinin zarar görmesini engeller, sizin de indirimli fiyattan evi satın almanızı sağlar.

2. Peşin ödeyin ve evi elinizde tutun
Son zamanlarda peşin gayrimenkul satın alanlar iyi para kazandılar. Geçen yıllarda hızlı düşünüp ucuza birçok gayrimenkul satın alanlar şu anda ev fiyatlarındaki hızlı yükseliş nedeniyle büyük miktarlarda kar ettiler. Herkes gayrimenkul fiyatlarının çok şiştiğinden bahsedip duruyor. Ben son zamanlarda çok değerlenen gayrimenkullerin fiyatlarının orta vadede istikrara kavuşacağını düşünüyorum. Gayrimenkul yatırımlarının uzun vadeli getirisine bakarken paranın zaman değerine odaklanmalısınız. Diyelim ki 200.000 YTL’ye bu gün bir ev aldınız ve bir yılda evin değeri %5 artıyor. 20 yıl sonra evinizin değeri 530.000 YTL daha fazla olacak demektir. Bir de evinizin yıllık değer artışının daha makul bir oran olan %3 olacağını varsayarak bir hesap yapalım. Yıllık %3’lük bir değer artışı ile evinizin fiyatı 20 yıl sonra 361.222 YTL olacaktır. Bu arada bu evi satın almak için kullandığınız kredinin aylık taksitini kira geliri ile karşılayabildiğinizi de varsayarsak, sizce de bu iyi bir yatırım sayılmaz mı?

3. Henüz değerlenmemiş olan ancak ileriki dönemde gelişme potansiyeli olan bölgelerden ev alın
Merkeze veya ana yollara yakın olmak gibi avantajı olup henüz değerlenmemiş bölgelerden gayrimenkul satın almaya çalışın. Bu tür bölgelerin genelde diğer yatırımcılara öncülük edecek ve önündeki fırsatları gören bir lider yatırımcıya ihtiyaç vardır. Fırsatları diğerlerine göre daha önce fark edebilen bir yatırımcı buraya gelip ucuz fiyattan insanlardan gayrimenkullerini satın alır ve onları baştan aşağı tadil eder. Bu öncü girişim bir anda diğer yatırımcıların da ilgisini çekmeye başlar ve daha önce pek de önemsenmeyen bu bölge bir anda normal bir vatandaşın ev alamayacağı değerli bir yer haline gelir. Son zamanlarda özellikle İstanbul’da bunun örneklerine rastlamak mümkündür.

4. Gayrimenkulünüzde tadilat yapın
İnsanlar çok tadilat isteyen evleri satın almaktan kaçınırlar. Bunun sebebi ya zamanları yoktur, ya da sabır ve arzuları. İşte o zaman müteahhitler para kazanmaya başlar. Bazı insanlar ise eskimiş, tadilat isteyen evleri ucuza satın alırlar ve tadilatını yapıp evin değeri arttıktan sonra da yüksek fiyattan satarlar. Burada kaçırılmaması gereken nokta bu evleri piyasanın genel ortalamasından düşük bir fiyattan satın almaktır. Yoksa tadilatını yaptırıp da kimsenin ödemek istemeyeceği yüksek bir fiyattan satmaya kalkışırsanız mutlaka zarar edersiniz. Evi satacağınız fiyat, harcadığınız çabaya, emeğe ve zamana değecek bir fiyat olmayacaksa eski bir evi satın almanın riskini üstlenmenin anlamı yoktur.

DÜNYA GAZETESİ - ARİF UĞUR